银行恪守三不贷原则 地产开发贷款“踩刹车”

房产新政出台后，商业银行加大了对房地产企业的信贷紧缩力度。分析人士认为，应警惕房产新政给银行带来潜在的坏账风险，不过从长期来看房产新政有利于银行房贷风险防范，将会给银行带来新的信贷机会。

开发贷款受严控

在国务院启动新一轮的房地产调控后，金融机构对房地产开发贷款的控制更为严格。

目前银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。

上海银监局局长阎庆民曾表示，将严格落实国家房地产政策要求，切实防范房地产等重点领域的贷款风险，对于房地产开发贷款银行要综合考虑企业资质、提高抵押品标准、贷款成数等因素，一律从严把握。

对此，中行公开表示，坚持对房地产开发贷款有保有压、有进有退。重点支持经济比较发达、房价波动相对平稳、以自住需求为主城市的优质房地产开发项目；对于近期发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快的地区，严格控制贷款。

而民生银行地产金融部相关人士告诉记者，民生银行一直在进一步完善风险管理体系，由总部直接领导和考核，专业评审，实行不同风险度资产分级监管策略，针对地产金融进行专业化管理，防范操作风险。

开发贷呈现“价增量减”

在经过2008-2009年房地产行业的短周期之后，绝大部分商业银行已经显著地降低了房地产开发贷款的投放力度，根据中国银联信的统计显示，去年上市银行房地产开发贷款余额占比已经从2008年底的8.14%降至2009年的7.6%。

其中，中信银行和民生银行均在下半年大幅压缩了对房地产企业开发贷款，按照开发贷款占贷款余额的比例估算，压缩幅度接近2%，而上市国有大型商业银行中，建设银行对房地产企业的开发贷款占比连续两年出现下滑。

分析人士认为，严厉的“房产新政”调控新措，首先面临房屋需求减少导致银行按揭贷款和开发贷款业务迅速减少的局面。“今年开发贷款的额度肯定比去年小，据我所知，大多数银行都是这样。”

民生银行相关人士表示，今年我们对房地产贷款的增长率进行了限额，要求对房地产平台贷款增长率要大幅下降。总体上实行集中管理，风险控制，贷款投放主要侧重于品牌较好、有技术含量的开发商。

建行人士则告诉记者，建行总行对开发贷款管得比较严，“我们实行名单制管理，各个城市建行事先要把发放开发贷款的目标开发商的名单报到总行，由总行审核。现在主要支持国家政策鼓励的项目，对商业用房的开发贷款发放很少。”

今年以来，多数银行对开发贷款的“准入门槛”也大大提高了。某股份制银行的负责人介绍，甚至部分银行已经对房地产企业发出了“限贷令”，即使没有停止贷款，银行对房地产开发贷款的利率也出现了较大程度的提高，一般在5%-20%之间。

积极调整信贷结构

中国银联信最新发布的研究报告认为，大型房企将来还是银行的优秀客户。预计未来，收购案件将层出不穷，好的企业将不断壮大，中小房企将被淘汰出局。经过这轮调整，优秀的房企将脱颖而出。长期而言，房地产仍然是我国经济发展的支柱行业，优秀的房企必将成为银行最优客户。

不过，从投资构成来讲，在地产投资下降之后，只有加大基建和设备投资来弥补空缺，才能保持总投资增速，从而支撑经济的持续相好。在这样的背景下，对非房地产信贷的保证供应就显得尤其关键。

分析人士认为，银行可以调整信贷方向，重点关注基建和设备投资，这些领域依然是2010年的信贷主力，尤其是2008、2009年已经开工，目前续建的项目。